財産分与で不動産取得税はどうなる？わかりやすく解説
財産分与で不動産をもらう場合、不動産取得税は基本的にはかかりません。
ただし、例外的に、夫婦の財産の清算としてではなく、今後の生計維持のため、又は慰謝料としてもらうような場合は、不動産取得税がかかります。
不動産取得税がかかる場合は、不動産をもらう側が税金を納める必要があります。
ここでは、財産分与に伴う不動産取得税について解説していきます。
財産分与とは？
財産分与とは、夫婦が離婚をする際に、夫婦の財産を分け合うことをいいます。
財産分与には、清算的要素、扶養的要素、慰謝料的要素の3つ内容があるとされており、請求する内容に応じて清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与の3種類があります。
①清算的財産分与
清算的財産分与とは、夫婦が協力して築いた財産を清算するものであり、財産分与の中核をなします。
夫婦が結婚生活の中で取得した財産は、一方の名義で取得したものであっても、夫婦の協力によるものとして、実質的には夫婦の共有財産とみることができます。
このような実質的共有財産を離婚の際に分け合って実質的な共有関係を解消するのが清算的財産分与です。
分け合う割合は、原則として2分の1ずつとされています。
②扶養的財産分与
扶養的財産分与とは、離婚後の一方配偶者の生計を維持することを目的に財産を分け与えるものです。
もっとも、離婚後は夫婦間の扶養義務はなくなり、お互いに自立して生活していくのが原則です。
そのため、扶養的財産分与は、清算的財産分与の対象財産が極端に少ない場合や、一方配偶者が高齢・病気などで稼働することができない場合など、特別な事情がある場合に限って行われる傾向にあります。
③慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与とは、婚姻中の相手による不貞行為（不倫）やDVなどによって受けた精神的苦痛や、それらにより離婚に至ったことに対する精神的苦痛を償うために（慰謝料として）財産を分け与えるものです。
財産分与と慰謝料は別物ですが、財産分与においてこのような慰謝料的要素の考慮を求めることも可能とされています。
| 清算的財産分与 | 結婚生活で夫婦が協力して築いた財産を分け合い清算するもの |
|---|---|
| 扶養的財産分与 | 離婚後の一方配偶者の生計を維持することを目的に財産を分け与えるもの |
| 慰謝料的財産分与 | 離婚に伴う精神的苦痛に対する償いを目的として財産を給付するもの |
不動産取得税は基本課税されない
不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与、家屋の建築などにより不動産を取得したときに、取得した人に対して課される税金です。
それでは、財産分与で不動産をもらう場合は、この不動産取得税は課されるのでしょうか。
財産分与で不動産をもらう場合とは、例えば、結婚後に夫の単独名義で購入した自宅（土地と建物）を、財産分与によって夫から妻に渡す（妻に名義変更をする）ような場合です。
法律では、不動産取得税は「不動産の取得」に対して当該不動産の取得者に課するものと定められています（地方税法73条の2）。
したがって、財産分与で不動産をもらう（名義変更をする）ことが「不動産の取得」に該当するのかどうかが問題となります。
これについては、財産分与の内容によって結論が異なるとされています。
清算的財産分与として不動産をもらう場合は、不動産取得税は課されません。
清算的財産分与は、もともと実質的には夫婦の共有であった財産を離婚に伴い分け合い、共有状態を解消するものです。
そのため、名義変更は形式的なもので、実質的に不動産所有権の移転が生じるものではないと考えられています。
したがって、清算的財産分与として不動産をもらう場合は「不動産の取得」に当たらず、不動産取得税は課されないものとされています。
そして、先に述べたとおり、清算的財産分与は財産分与の中心的なものであり、財産分与で不動産をもらう場合は、この清算的財産分与の趣旨でもらうケースがほとんどです。
以上から、財産分与で不動産をもらう場合、基本的には不動産取得税はかからないということができます。
例外的に不動産取得税が課税されるケース
清算的財産分与としてではなく、扶養的財産分与又は慰謝料的財産分与として不動産をもらう場合は、不動産取得税が課されます。
これらは、もともと実質的に夫婦の共有であった財産を分け合うものではなく、夫婦の一方が他方に対し、離婚後の生計維持のため、あるいは精神的損害を償うために財産を渡すというものです。
そのため、扶養的財産分与又は慰謝料的財産分与として不動産をもらう場合は、実質的に不動産所有権の移転が生じると考えられています。
したがって、「不動産の取得」に当たり、不動産取得税が課されます。
2分の1以外の割合で分ける場合は注意
課税対象となるかどうかは税務署が判断しますが、清算的財産分与であると客観的に評価できない場合は、扶養的財産分与又は慰謝料的財産分与として課税されるリスクがあると考えられます。
清算的財産分与は、夫婦が結婚生活の中で築いた財産を原則2分の1の割合で分け合うものです。
そのため、夫婦が結婚生活の中で築いた財産を2分の1ずつの割合で分けていない場合は、その理由を合理的に説明できない限り、清算的財産分与とは評価されない可能性が高いです。
例えば、夫婦の実質的共有財産として自宅不動産（夫の単独名義、評価額1000万円）のみが存在するとします。
この場合に、妻が自宅不動産を全部もらい、その代償として評価額の2分の1に相当する500万円を夫に支払った場合は、実質的に自宅不動産を2分の1ずつに分けたということになりますから、清算的財産分与と評価されるでしょう。
一方、妻が自宅不動産を全部もらい、かつ代償金も支払わない場合は、夫の実質的持分2分の1も含め対象財産の全てが妻に渡されたことになりますから、清算的財産分与とは評価されない可能性があります。
また、特有財産である不動産が渡されているような場合は、基本的には清算的財産分与とは評価されないと考えられます。
特有財産とは、結婚前に取得した財産や、相続・贈与によって独自に取得した財産のことで、清算的財産分与の対象にはなりません。
夫が結婚前に取得した不動産を財産分与に供した事案で、妻への生活保障及び離婚に対する慰藉のための分与であると認定して「不動産の取得」に該当すると判断した裁判例もあります。
不動産取得税の金額
不動産取得税がかかる場合は、不動産をもらう側が、次の計算式によって算出された金額を納める必要があります。
（※）令和9年（2027年）3月31日までは土地と住宅については3％の軽減税率が適用されます。
財産分与で気になる他の税金
財産分与で贈与税はどうなる？
贈与税は、人から財産をもらう場合にかかる税金ですが、財産分与として財産をもらう場合には贈与税は基本的にはかかりません。
ただし、財産分与でもらった金額があまりにも多い場合は、多すぎる部分に対して贈与税が課される可能性があります。
また、贈与税や相続税から逃れるために偽装離婚をして財産分与をしたような場合は、財産分与でもらった全ての財産について贈与税が課される可能性があります。
財産分与で譲渡所得税はどうなる？
譲渡所得税は、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの財産を譲渡することによって生ずる所得（譲渡所得）に対して課される税金のことをいいます。
財産分与として上記のような財産を相手に渡す場合でも、譲渡所得があれば譲渡所得税がかかる可能性があります。
もっとも、課税対象となる「譲渡所得」の金額は、次のような計算式によって算出されます。
これがマイナスになる場合は、譲渡所得税はかかりません。
財産分与の際に登録免許税が必要となるケース
財産分与で不動産の名義を変更した場合は、名義変更の登記をする際に登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は、法律上は分与する側・される側が一緒に納めることとされていますが、「登記手続費用は○○の負担とする」などと分担について予め取り決めをしておくケースが多いです。
財産分与における税金対策
相場を大幅に超える財産分与には注意する
特に、2分の1を超える割合で対象財産をもらう場合や、財産分与として相手の特有財産をもらう場合は課税リスクに注意する必要があります。
上記のような場合、もらう財産が不動産であると、清算的財産分与と評価されずに不動産取得税がかかる可能性があります。
不動産取得税がかかる可能性がある場合は、不動産ではなく金銭でもらうようにするなど、分与方法の調整により税金を抑えることを検討する必要もあるでしょう。
ただし、金銭でもらう場合も、もらい過ぎと判断されればその部分に贈与税がかかる可能性があるので注意が必要です。
もっとも、どの程度であれば「もらい過ぎ」と評価されるかは事案によります。
個別具体的な事情に即して見通しを立てる必要がありますので、お困りの場合は税務に強い弁護士に相談されることをおすすめします。
各種特例を活用する
税金がかかる場合でも、特例等の活用をすることで税金額を抑えることができます。
例えば、財産分与で自宅不動産をもらう場合は、不動産取得税について、中古住宅を取得した場合の特例措置として、一定の条件を満たせば課税標準から1200万円の控除を受けることができます。
また、不動産を渡す側には譲渡所得税がかかる場合がありますが、これもマイホームを渡す場合の特例等によって税額を抑えることができます。
税金が気になる方へのサポート
財産分与に伴う税金が気になる場合は、税務に強い離婚専門の弁護士にご相談ください。
税金がかかるかどうかの判断は具体的な事案に即して行う必要があるため、専門家でなければ見通しを立てるのが困難です。
特に、財産分与の割合が2分の1ではない場合や、財産分与で不動産をもらいたい場合は、課税リスクがあると考えて財産分与の取り決めをする前に相談されることを強くおすすめします。
税務に強い離婚専門の弁護士であれば、税金がかかるケースかどうかの判断、税額の試算、税金を抑えるための対策、離婚協議書等の作成（税務署に説明する際に必要です）などについて幅広くサポートをすることができます。
まとめ
以上、財産分与に伴う不動産取得税について解説しましたが、いかがだったでしょうか。
財産分与で不動産をもらう場合、基本的には不動産取得税はかかりません。
しかし、夫婦の財産の清算の趣旨でもらうのではない場合、すなわち、扶養的財産分与又は慰謝料的財産分与としてもらう場合は、不動産取得税がかかるので注意する必要があります。
もっとも、財産分与に伴う税金に関する見通しを立てるのは、専門家でないと困難なケースが多いです。
そのため、税金が気になる場合は、財産分与をする前に、税務や離婚問題に詳しい弁護士に相談されることをおすすめします。
当事務所には離婚事件に注力する弁護士で構成される専門チームがあり、財産分与でお困りの方を強力にサポートしています。
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