住宅ローンがない場合、不動産の財産分与はどうなるのですか？
自宅などの不動産の財産分与は、①夫が自宅を取得する場合、②妻が自宅を取得する場合、③売却する場合が考えられます。
それぞれ、精算方法や名義変更が問題となるため、以下、解説します。
財産分与とは
財産分与とは、離婚する際に、夫婦が結婚生活の中で協力して築き上げた財産を公平に分配することをいいます。
離婚する夫婦がそれまで暮らしていた建物やマンションなどの不動産がある場合には、その不動産も財産分与の対象になります。
自宅の財産分与の方法とは
自宅の財産分与については、まずは不動産それ自体を夫婦のどちらが取得するか、もしくは売却するのかを決めなければなりません。
共有という選択もありえますが、離婚する夫婦がマンションの管理などについて離婚後に協議することは難しいでしょうから、現実的でないでしょう。
そこで、以下の3つの場合の問題点と名義変更について解説します。
なお、説明をわかりやすくするために、他に財産がないことを前提としています。
①夫が自宅を取得する場合
夫が自宅を取得する場合、不動産の精算はそれほど問題ありません。
不動産の時価を査定し、夫は妻に対して、その額の2分の1を分与すればよいことになります。
ただし、「時価」は適切に評価する必要があります。
具体例 自宅の時価が1000万円の場合
夫 ⇒ 妻 500万円 を支払う
②妻が自宅を取得する場合
妻が自宅を取得する場合も精算方法は夫と同じです。
具体例 自宅の時価が1000万円の場合
妻 ⇒ 夫 500万円 を支払う
しかし、日本の家庭では、妻の多くは専業主婦であったり、就労していてもパートタイマーであったりなど、収入が低いケースが多い状況です。
このような現状からすると、妻が自宅を取得するは難しい場合が多いです。
このような場合、話し合いが可能であれば柔軟な解決もありえます。
例えば、夫が強く離婚を希望しており、妻側が逆に消極的な場合、2分の1ルールではなく、夫側に負担を大きくしてもらうなどです。
具体的には、妻から夫への支払いをゼロにするなどです。
取得が難しい場合に家に住み続けることができるか
妻の自宅の取得が支払い能力の関係で難しい場合、自宅に住み続けることができないかが問題となります。
特に、子供がいる場合、引っ越すとなると環境の急激な変化によって、子供に大きなストレスとなります。
このような場合、妻には離婚後、賃貸や使用貸借という方法で住まわせることもあります。
使用貸借は賃貸借と同じように自宅を使用できる権利がありますが、賃貸借とは異なり、無償で使用できることです（つまり賃料を払う必要がありません。）。
③売却の場合
自宅を売却する場合、財産分与の方法は売却代金を2人で分ければよいのでそれほど複雑ではありません。
具体例 自宅の時価が1000万円の場合
売却代金：1000万円を夫と妻で500万円ずつ分ける
夫 ⇒ 500万円
妻 ⇒ 500万円
問題となるのは、希望価額（高値）で売却できるかということです。
希望価格で売却するために、いくつかの不動産業者に査定してもらい、信頼できそうな業者に任せることをお勧めいたします。
住宅ローンが残っている場合はどうなる？
上記は住宅ローンがない自宅を前提としています。
住宅ローンが残っている事案については、さらに複雑な問題があります。
親の名義の家の財産分与はどうなる？
財産分与の対象となるか
結婚して自宅を購入する際、親の土地に建物を建てることがあります。
この場合、土地は親名義となるため、財産分与の対象となるかが問題となります。
このような場合、親名義である土地は財産分与の対象とはなりません。
建物についてのみ財産分与の対象となります。
なお、土地も建物も親名義の場合、当然、財産分与の対象とはなりません。
評価をどうするか
このような場合、問題となるのは評価です。
査定においては、土地と建物の価額を別々に算定することが可能です。
具体例 建物1000万円、土地2000万円の場合
したがって、このケースでは、建物を1000万円として、財産分与の対象とすることになります。
ここでのポイントは、建物の評価方法です。
すなわち、建物と土地の名義人が同じ場合と異なって別々の名義人の場合、通常、建物の価値は下がると考えられます。
敷地の名義人が異なる建物を買いたいと思う人はあまりいないからです。
したがって、このようなケースでは評価額が争いとなることが多いです。
分け方
分け方については、上記のとおり、①夫が取得する方法、②妻が取得する方法、③売却の3つがあります。
最も、土地が親の名義の場合、今後のことを考えると、その子供が建物を取得した方がトラブルは防止できるでしょう。
自宅の財産分与の4つのポイント
①財産分与の家の価値
自宅の財産分与においては、その価値を適切に評価する必要があります。
時価は、不動産業者などに頼み、査定書を作成してもらうという方法で算定が可能です。
高額な査定がポイントとなるような物件は、不動産鑑定士に依頼するケースもあります。
なお、固定資産税の納税通知書を見れば、不動産の評価額が記載されていますが、この評価額は、課税のための評価額で、時価よりも低い場合が多いので、財産分与の算定資料としては参考程度に留めるべきです。
②家の名義変更を忘れない
また、不動産については、登記も忘れてはいけません。
例えば、夫名義になっている自宅について、妻に自宅が分与された場合、妻はそれを法務局へ届出て登記をします。
そうしないと、万一、夫が第三者に自宅を売却し、名義変更をした場合、妻はその不動産から出て行かなければならなくなるおそれがあるためです。
なお、この例で夫が自宅を取得する場合は、名義変更は不要です。
登記名義変更の手続は法務局で行うことができますので、忘れないようにしましょう。
「財産分与による所有権移転登記申請書」はこちらの法務局HPからダウンロードできます。
③離婚協議書等の書面を作成する
離婚協議書とは、夫婦が離婚する際に、離婚の諸条件を取り決めるために作成する書面のことです。
離婚の諸条件とは、親権者、養育費、面会交流、慰謝料、財産分与、年金分割等の内容です。
離婚協議書を作成することで、後々、言った言わないのトラブルを防止することができます。
また、相手が条件を守らない場合、法的措置が容易になるため作成するようにしましょう。
特に、自宅を対象とする財産分与の場合は、取得者を誰にするか、精算の金額、登記をどうするか、住宅ローンの負担、その他権利設定の有無などを明記し、後日トラブルにならないようにすることをお勧めいたします。
④家の財産分与では税金にも注意
自宅の時価が、不動産の取得費用と譲渡費用の合計を上回れば、譲渡した側に譲渡所得税がかかることもあり、注意が必要です。
まとめ
以上、自宅の財産分与について、詳しく解説しましたが、いかがだったでしょうか。
自宅の財産分与は、その額が高額になる傾向にあるため、もらう側、渡す側にとっても、大きな影響が想定されます。
処分方法を決めるためには、まずは時価査定を適切に行う必要があります。
しかし、対象財産の調査、その評価などの問題が複雑であり、専門家でなければ判断が難しいという状況です。
そのため、財産分与に精通した専門家のサポートを受けながら、慎重に進めていかれることをお勧めいたします。
この記事が財産分与でお困りの方にとってお役に立てれば幸いです。
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