「不動産の借主が賃料を払ってくれない・・・。」
「賃料を滞納している借主から別の借主に不動産を貸し出ししたい・・・。」
「賃借人以外にも人が住んでいるようだ・・・・」
このようなお悩みを抱えられている大家さんはいらっしゃりませんか？
不動産トラブルは、非常に幅広い問題で、問題により適切な和解方法が異なります。そのため、法律の専門家でなければ、問題の早期解決を図ることは難しいともいえます。
デイライト法律事務所では、現在抱えられているお悩みの状況をしっかりとお伺いした上で、問題解決に向けた最適なご提案をさせて頂きます。
不動産に関するお悩みを抱えられている方がいらっしゃりましたら、お気軽に当事務所までお問合せ下さいませ。
不動産賃貸契約
ここでは、不動産賃貸契約において失敗しないポイントをご紹介させていただきます。
なお、個別の内容のチェックなどにつきましては、弁護士にご相談されることをお勧め致します。
土地賃貸借契約の更新
土地賃貸借契約の期間が満了した場合は、その契約を更新するかどうかが問題になります。
更新には2つの更新方法があり、当事者の合意に基づき更新される「合意更新」と、当事者の合意に基づかない「法定更新」があります。
土地賃貸借の合意更新合意更新とは、当事者の合意に基づき賃貸借契約を更新することをいいます。
契約期間は当事者が定めなかった場合で、現在の借地借家法が適応される場合、基本的に初回更新の場合は20年、2回目以降の更新ならば10年です。当事者が20年よりも長い賃貸期間を定めることもできます。
また、借地借家法が制定される前の借地法が適応され、堅固建物（石造り、土造り、レンガ造りなど）の場合は30年、非堅固建物については20年ですが、この場合においても当事者間でこれよりも長い期間を定めることもできます。
土地賃貸借の法定更新土地賃貸借の法定更新とは、土地賃貸借において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。
土地賃貸借では、建物が借地上に存在する場合、借主が貸主に対し更新を請求し、貸主がこれに対し遅滞なく異議を述べない際には、同じ内容で契約の更新が行なわれることを言います。
また、借主が更新を請求していなくても借主が継続して土地を使用している際は、貸主が遅滞なく異議を述べない限りは従前の契約内容で更新をされます。また、貸主の異議には正当事由が必要であるのは、更新請求があった場合と同様になります。
建物賃貸借契約の更新
建物賃貸借の合意更新について建物賃貸借の合意を更新した場合、契約期間は最長で20年間であり、1年未満の期間を定めた場合は、期間を定めなかった場合と同様とみなされます。
契約期間を定めなかった場合、あるいは同様にみなされた場合は、解約の申し入れの対象になります。
建物賃貸借の法定更新建物賃貸借の法定更新とは、借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。
借家契約では、当事者が期間満了に際して1年～6か月前までに、更新をしないという意思表示をしなかった場合、あるいは契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、更新前の契約内容で更新したものとみなされます。
また、貸主から更新をしない旨の通知がされた場合でも、借主が借家の使用を続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同じです。
貸主が更新を拒絶する通知には、土地の賃貸借契約と同様に貸主の側にも契約の更新を拒絶するに値する正当な時由が必要とされます。何が正当な時由に当たるかの判断については、土地賃貸借の更新拒絶の場合と同じです。法定更新された賃貸借契約については、期間の定めがないものとされますので、後述の解約申入れの対象になります。
解約申入れとは？
建物賃貸借において、期間が定められていない場合や定められていないと見られる場合については、当事者は双方とも申入れをすることによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができます。これを解約申し入れといいます。
ただし、貸主の側から解約を申し入れる場合には正当時由が必要となり、その上で賃貸借契約が終了するのは、解約申し入れの日から6ヵ月後になります。
正当事由の内容については、土地賃貸借の更新拒絶と同様になります。
契約期間の途中で賃料の値上げ・値下げについて
契約で定められた以上、賃料を契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないというのが原則です。ただし、当事者間で合意した場合は契約内容を変更することが可能です。
また、裁判により賃料の値上げ・値下げをすることができる場合があります。裁判で賃料を変更する場合には、すぐに訴訟を提起することはできません。
まずは調停を申し立てる必要があります。これは調停前置主義と言われます。
調停を行い不調となった場合、訴訟を提起します。裁判になった場合は次に上げるような事情を総合的に判断して賃料を値上げ・値下げをするか決めます。
事情の例
- ・現在の賃料が決められた時期から、相当の期間が経過をしている
- ・公平に見たとき、従来の賃料が適正でなくなったことが認められること
- ・固定資産税の上昇や、建物価格の上昇など、経済的な事情に変動があったこと
敷金の返還
敷金は、不動産、特に建物賃貸借契約の締結時に、賃料その他借主が追う賃貸借契約上の債務を担保する目的とし、賃借人から賃貸人に交付されるお金になります。
例えば、マンションを借りている人が賃料を払わなかったり、引越しによって退去する際に原状回復を賃貸人が負担する場合に、原状回復にかかる負担額として差し引かれます。
差し引かれた後の残金については、建物の明け渡し時に返金されます。
この例のように、一般的には賃借人が原状回復にかかる費用を負担する契約になっている場合が多く、どんなにきれいに利用したとしてもルームクリーニング代金は負担するようになり、全額返金される場合は少ないです。
しかし、返金金額が明らかに適正でない場合については、適正な返金を求め争うことも必要です。
不動産売買契約
不動産は財産としての価値も高く、極めて重要な財産であるため、売買においては契約書を作成するのが一般的です。
契約が締結されるのは、売買契約書を作成した際が一般的です。ここでは不動産売買契約において失敗しないためのポイントをご紹介させて頂きます。
重要事項説明とは？
不動産の購入を行なう際には、一般的に仲介業者を介します。仲介業者は契約当事者に対し、宅地建物取引業者（宅建業者とも呼ばれます）を介することで、契約時の重要な要素について説明を行なう義務を負います。この説明手続きを重要事項説明と言います。
具体的には、不動産に関する登記された権利の種類・内容など、法定の事実についての説明が必要となります。
重要事項説明について、宅建業者が事実とは異なることを説明し、これを事実として誤認した契約者が契約の申込みや承諾の意思を示した場合は、契約の解除をすることができるようになります。
不動産登記の確認
不動産の登記状況を登記簿謄本で確認することが必要になります。その際、確認すべき事項は下記のとおりです。
- ・不動産の売主がその不動産を所有しているかどうか？
- ・所有しているとしても他に不動産の共有者はいないかどうか？
- ・抵当権などの制限物権が設定されているかどうか？
現地調査を行なう
建物の購入をする際、建物が賃貸されていても通常建物の借家権は登記簿謄本には表示されていません。
そこで、実際建物を購入した後、建物が賃貸されており建物を利用できないという不利益を被らないように、実際に現地に行って不動産を調査することが必要になります。
用途地域の確認
土地の購入後の活用方法は、都市計画法上の用途地域によって規制される場合があります。
具体的には、建物の種類、建ぺい率、容積率、高さ制限などが、制限されています。
用途地域には、住居・商業・工業など市街地の大枠として土地の活用方法を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類に分類されています。
申込証拠金について
申込証拠金は、建売住宅やマンションの分譲販売の際に、購入希望者が販売業者に対し交付することのある金銭のことです。
申込証拠金は、不動産取引実務の中で生じるものですが、法律上の規定があるものではありません。
そのため、申込証拠金の法的性格については争いが起こっていますが、購入希望者の購入意思の確認、ならびに当該希望者の申込優先順位の確保を目的として預託される金銭であるという考え方が一般的です。
申込証拠金は、売買契約成立前に交付するケースが一般的でありますので、交付を行なう際には売主から預かり証の交付を受けるようにすることが大切です。
申込証拠金は、売買契約をキャンセルした場合、返還されることが多いですが、この返還に関しては紛争になる場合もあります。
売買契約の際に発生する手付の支払いについて
不動産売買契約を締結する場合、不動産の重要性から契約の締結を行なう際には、手付けを交付することが多く行なわれています。
手付けは「解約手付」と推定され、契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付けを放棄することで契約解除ができます。
売主は手付けの倍額を支払うことで契約解除が可能です。
また、一度契約が解除された場合には、売主・買主ともに損害賠償請求ができません。
しかし、これはあくまで法律上の推定になりますので、当事者で異なる取り決めを行なうことも可能です。
手付を交付する際には、売買契約書内において手付の法的性質を明記することが必要になります。
購入した建物に欠陥があった場合の対処法
購入した建物に欠陥（瑕疵）があった場合、民法の規定に従い、損害賠償請求ができます。
また、瑕疵が原因で契約の目的を達成できない場合には契約を解除が可能です。
この瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵を知ってから1年間と限られていましたが、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、請求できる期間が延びました。
具体的には、新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任は、建物の完成引渡しから10年間になりました。
この住宅の品質確保の促進等に関する法律は、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約（売買・請負）について適応されます。
もし瑕疵が見つかったときには、すぐに弁護士に相談されることをお勧め致します。瑕疵担保責任の内容は、損害賠償請求と解除のみならず、補修請求が可能になります。
農地の売買に関する注意点
農地の売買を行なう際には、買主がその後も農地として利用する場合は、農業委員会あるいは、都道府県知事の許可が必要になります。
買主がその後農地として使用しない場合であっても、基本的に許可を受けることが必要になります。
農地法の許可が必要な場合、まず売買契約を締結してから許可を受けても契約は有効でありますが、土地所有権は許可が無ければ移転はできません。
そのため、農地の売買契約に際しては、契約書に許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除するという条文を入れることが必要です。
個別の不動産に関する契約書の作成・チェックにつきましては、まずお気軽に当事務所までお問い合わせ下さい。
土地建物の明渡し
いくら賃借人が賃料を滞納している場合でも、大家さんは賃借人の同意なく部屋を片付け、明け渡せることはできません。
しかしながら、法律にのっとった手続きをしっかりと行なえば、問題を解決することが可能です。ここでは、問題解決のための適切なステップをご紹介いたします。
物件の調査
問題の状況に応じては、弁護士が現地に赴き、状況を調査することが必要です。また、物件の調査においては、その後に予定をしている手続きを円滑に進めていくために、次のステップがあります。
内容証明による催告・交渉
現地調査の結果次第ではありますが、賃借人の状況を把握し、話し合いや交渉によって裁判手続きを行なわずに解決できる場合があります。
まずは内容証明文書を賃借人に送付し、賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思を伝えていることを証拠として残した上で、賃借人との話し合い・交渉を開始します。
賃借人との間でトラブルを抱えられお悩みの方は、まずは弁護士に賃料請求、ならびに明け渡し手続きについてお問い合わせ下さい。
占有移転禁止の仮処分
賃借人がいつからか行方不明になり、賃借人以外の人が物件を占有しているという場合があります。
このような場合、占有者は物件の明け渡しを妨害することを目的として、占有を第三者に移してしまうこともあります。
明け渡しの判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決の意味がなくなります。占有移転禁止の仮処分はこれを防止するための保全手段です。
賃料請求・明け渡し訴訟
賃借人が話し合いや交渉に応じない、賃借人が行方不明という状況になった際は、裁判所に訴訟を起こします。
裁判の判決結果を基にした明け渡しは、大家さんにとっては最もリスクが少ない確実な方法です。
明け渡し訴訟は手間がかかりますが、賃借人が賃料を滞納していることを理由に明け渡しを求めると、1回の審理で裁判は終了し、1〜2週間で判決が出まので、スムーズに問題を解決することが可能です。
強制執行
裁判所がこちらの主張を認める判決を出した場合でも、賃借人や占有者が建物を明け渡さない場合があります。
この場合、強制執行手続によって、明け渡しを強制的に行ないます。
その際、賃料債権がある場合は、部屋にある動産（家具、貴重品など）を換価して債権に充当することができますが、実際にはこのような賃料滞納による明け渡しを求める際には、換価できる動産がほとんど存在せず、廃棄費用がかかることが多いです。
この強制執行による明け渡し手続きが完了すれば問題は解決できます。
このように適切な対応をとることによって、土地建物の明け渡しに関する問題は解決できます。
当事務所では、不動産問題でお悩みの方の相談に、親身に対応を致しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。
